租赁合同陷“僵局”，法院判决：解除！[合同纠纷]

　　 　　 　　长期租赁合同，因为履行期限相对漫长，容易出现合同未届期满，一方因主客观原因无法继续履行合同，意欲解除；而另一方则坚持继续履行合同，从而陷入僵持局面。 　　如何破解“合同僵局”？ 　　近日，我院对一起房屋租赁合同纠纷依法判决予以解除，从而将合同双方从“困局”中抽离，有效促进交易流转、资源利用。 　　 　　案件回顾 　　 　　原告张某租用被告李某的院落从事废品收购活动，双方签订《场地租赁合同》，约定租赁期限为2022年10月到2025年10月，共计三年，合同签订时张某向李某预付了三年租金30000元。 　　合同补充约定，若一方违约，则需向另一方支付违约金3000元。 　　在合同履行过程中，张某突发疾病无法继续从事繁重劳动，不得不终止收购废品活动，其多次与李某协商合同解除事宜未果。 　　张某于2023年12月1日搬离场地，并将钥匙归还被告李某，同时书面通知被告李某解除租赁合同，要求被告李某返还剩余租赁费，李某以合同期限未届满，原告违约在先为由予以拒绝。案涉场地空置至今。 　　 　　本院认为 　　 　　原、被告双方签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。 　　因双方未约定解除合同的条件，被告李某亦不存在根本违约的情形，故原告张某不享有约定解除权及法定解除权。现原告诉请解除租赁合同，系违约方。 　　又因案涉合同履行期限较长，履行过程需要相互之间的配合，现双方已形成合同僵局，合同目的无法实现，案涉合同已不具备继续履行之条件，也不适宜强制履行，为有效利用资源、平衡双方的利益，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条之规定，依法判决解除双方之间的《场地租赁合同》，但不影响原告张某根据双方约定承担违约责任。 　　根据公平、诚信原则，在一方违约后，守约方也要采取适当措施防止损失进一步扩大，否则要自行承担扩大的损失。 　　本案中，在双方已事实上形成合同僵局的情况下，原告张某多次与被告李某协商合同解除事宜，并于2023年12月1日搬离场地、交还钥匙并通知被告解除合同，被告拒不接收房屋，放任损失的扩大，故应自行承担自2023年12月1日之后的租金损失。 　　法院判决： 　　一、原、被告双方签订的《场地租赁合同》自2023年12月1日解除，被告向原告返还剩余期限的租金18333元； 　　二、原告向被告支付违约金3000元。 　　
　　法官说法 　　根据诚实守信原则，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得随意解除合同。 　　合同的解除包括法定解除和约定解除，享有解除权一方系守约方，违约方一般不享有解除合同的权利。但在合同僵局的情形下，若片面不允许违约方通过起诉方式解除合同，会加剧双方损失扩大及资源浪费。 　　在合同已不具备继续履行的条件时，《中华人民共和国民法典》第五百八十条适当赋予违约方以特定情形下的合同解除权，有利于平衡交易双方利益，避免资源浪费。 　　在合同僵局产生后，双方均应积极协商，主动沟通化解矛盾。违约方应主动承担违约金，守约方也要及时止损，采取积极措施避免损失的进一步扩大。 　　 　　法 　　律 　　条 　　文 　　向上滑动阅览 　　《中华人民共和国民法典》 　　第五百零九条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 　　当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 　　当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 　　第五百六十二条　当事人协商一致，可以解除合同。 　　当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 　　第五百六十三条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； 　　（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 　　（五）法律规定的其他情形。 　　以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 　　第五百六十六条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 　　合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 　　主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 　　第五百八十条　当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外： 　　（一）法律上或者事实上不能履行； 　　（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； 　　（三）债权人在合理期限内未请求履行。 　　有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。 　　 　　供稿丨立案庭江艳 　　排版丨高慧敏 　　一审丨谢颖璇 　　二审丨杜思宇 　　终审丨乔瑞全  谢静 　　2024丨第178期