二手房买卖纠纷典型案例4
名为房屋买卖实为民间借款的房屋买卖行为是否有法律效力?
法律要点
债权人与债务人(业主)签订借款合同的同时要求债务人签订《房屋买卖合同》，在债务人(业主)未能按时还款时，债权人要求债务人(业主)按房屋买卖合同约定或持公证委托书将房屋过户给债权人，此种情况下，由于双方之间并不存在真实的房屋买卖关系，双方签订《房屋买卖合同》不合法。
案情介绍
2013年 2 月 13 日，债人陈某资金紧张向债权人黄某借款人民币80万元，债权人黄某要求债务人陈某将其名下的一套两居室的房屋押给自己。为了确保债权的实现，黄某还要求陈某在签署《借款合同》《借据》的同时签署《房屋买卖合同》《楼款收据》等资料。
为了获得借款，陈某只能按黄某的要求签署了上述全部资料，其中，《房屋买卖合同》中约定的房屋价格为 88万元(实为借款本金及利息)，《楼款收据》上载明的金额亦为88万元。
三个月后，借款到期，陈某无法按期偿还黄某的借款本息。黄某提出，以陈某押的房屋抵债给黄某，并要求陈某按《房屋买卖合同》的约定办理递件过户手续。但该房屋市场价高达120余万元，陈某当然不愿意，双方闹僵。
2013 年 6 月 28 日，陈某收到法院的传票。原来，黄某以《房屋买卖合同》《楼款收据》为据将陈某告到法院，要求陈某履行房屋买卖合同约定，将房屋过户给自己。
争议焦点
为保障债权的实现而签订的《房屋买卖合同》《楼款收据》是否有效?陈某与黄某之间是否存在真实的房屋买卖关系?
法院判决
法院经审理认为，陈某与黄某签订的《房屋买卖合同》《楼款收据》仅为保障双方之间民间借贷关系而签订的，双方之间并无真实的房屋买卖关系,《房屋买卖合同》并非是双方真实的意思表示，且违反了法律法规的强制性规定，上述《房屋买卖合同》《楼款收据》自始不发生法律效力。因此，法院判决驳回黄某要求将房屋过户的诉讼请求。
律师解析
要判断陈某与黄某签订的《房屋买卖合同》《楼款收据》是否为双方的真实意思表示，是否为真实的房屋买卖关系，须从以下几点来进行分析:
1、陈某与黄某签订《房屋买卖合同》《楼款收据》时双方的真实意思表示究竟是债权担保关系还是房屋买卖关系?
首先，陈某与黄某之间存在民间借贷关系。
陈某因资金紧张向黄某借款，双方之间签订了《借款合同》《借据》等法律文件，而债权人黄某也依《借款合同》的约定向陈某支付了借款 80 万元，双方之间存在真实的民间借贷关系。
其次，《房屋买卖合同》《楼款收据》实际是为了保障债务的履行和债权的实现而签订的，实际上是一种债权担保方式，双方虽有约定(口头)如果债权一旦无法按期实现，则债权人有权依《房屋买卖合同》《楼款收据》办理过户手续，但该约定(口头)因违反《中华人民共和国担保法》(以下称《担保法》)第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定而不产生法律效力。
2、《房屋买卖合同》约定的交易权利义务是否对等的问题。
诉讼过程中，经法院委托第三方评估机构对涉案房屋在陈某与黄某签订《房屋买卖合同》的时点的价值进行了评估，评定价格为118万元，该价格远远高于《房屋买卖合同》约定的88万元的成交价，明显与市场价格不符，严重损害产权人陈某的利益。
3、《房屋买卖合同》的内容约定是否完备问题。
签订《房屋买卖合同》时，除了楼价款以外，陈某与黄某并没有约定房屋交易的其他事项，如税费由哪方承担、递件过户的时间、交房的时间等都没有进行约定，而且签订《房屋买卖合同》之后，双方亦未去房地产交易部门办理网签手续，明显与正常交易惯例不符。
4、黄某在起诉陈某要求将房屋过户的诉讼中有没有刻意隐瞒双方之间存在民间借贷关系的问题。
诉讼过程中，黄某仅向法院提供了《房屋买卖合同》《楼款收据》证明其与陈某之间存在房屋买卖关系，并要求按《房屋买卖合同》来完成过户交易关系，却完全隐瞒了双方之间签署的《借款合同》《借据》等资料，存在刻意隐瞒双方之间真实的民间借贷关系的事实。
综合上述分析，陈某与黄某签订的《房屋买卖合同X楼款收据》并非陈某的真实意思表示，也违反了法律法规的强制性规定，自始不发生法律效力。
关联法条
1、《中华人民共和国民法通则》(下称《民法通则》)
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件:
(一) 行为人具有相应的民事行为能力;
(二)意思表示真实;
(三)不违反法律或者社会公共益。
2、《担保法》
第四十条 订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
3、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条事人签订买卖合同作为民间借贷合同的担保借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
