房产纠纷典型案例3

卖方将未出不动产权证(房产证)的预售商品房再转让给买方，该买卖行为是否有法律效力?

法律要点

卖方持有与开发商签订的《商品房销售(预售)合同》但尚未办理权属证书，就将房屋出售给买方，卖方虽未取得房屋的权属证书，但其与买方签订的《房屋买卖合同》仍然有效。

案情介绍

2009 年 3 月 22 日，张某手持与开发商保利地产公司签订的《商品房销售(预售)合同》在中介公司的居间下，与买方肖某签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定，张某将其向开发商购买的保利地产公司开发的林海山庄一套商品房以82万元的价格售予肖某，肖某知恶交易房屋尚未办理房屋产权权属登记，仍同意签订房屋买卖合同。同时，《补充协议》约定，定金5万元，签订房屋买卖合同当天肖某即需付定金3万元，定金余款2万元于2009年5月18内地产交中心办理交易过户手续，逾期办理视为违约。

上述合同及补充协议签订后，肖某按约分两次向张某支付了定金5万元。

2011年2月1日，张某与肖某再次签订《补充协议2》，约定，本补充协议签订当天，肖某再向张某支付定金15万元，张某收款后交房给肖某并协助肖某办妥住户卡等收房手续。同日，肖某向张某支付定金 15 万元，张某将房屋交付给肖某装修入住。

2011 年 12 月3 日，开发商保利地产公司通知张某提交《商品房销售(预售)合同》等资料以便办理《房地产权证》。但此时，由于相对2009年3月出售之日房价已上涨了近60%，张某已萌生了悔意，不愿意再出售给肖某，于是，张某便拖着不向开发商提交办理《房地产权证》的相关资料。

2012年1月4日，张某向法院提起诉讼，请求确认其与肖某签订的《房屋买卖合同》《补充协议》及《补充协议 2》无效。

争议焦点

签订《房屋买卖合同》《补充协议》及《补充协议 2》时，张某均未取得涉案房屋的《房地产权证》，那么，双方签订的《房屋买卖合同》《补充协议》及《补充协议 2》是否有效?

法院判决

经审理，法院认定张某与肖某签订的《房屋买卖合同》《补充协议》及《补充协议 2》合法有效，判决驳回张某请求确认《房屋买卖合同》《补充协议》及《补充协议 2》无效的诉讼请求。

律师解析

虽然根据《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下称《城市房地产管理法》)第三十八条第六款的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但这并不意味着只要未领取权属证书的房地产转让行为就一律无效。

要判断合同是否无效，首要是看该合同是否违反了《合同法》第五十二条的规定，该条规定为“效力性强制性规定”。而《城市房地产管理法》第三十八条第六款的规定属于房地产管理机构在规范房地产交易过程中的管理性规定，属于行政管理行为，而非禁止性、效力性的规定。这一规定并不属于《合同法》第五十二条的规定“效力性强制性规定”之列，并不能导致合同的无效，其起到的作用为限制产权人与买受人在房地产管理机构进行过户交易，而并非不能签署转让合同，因此，该转让合同并不违反法律强制性规定。

而且，本案中，张某与开发商签订了《商品房销售(预售)合同》且已经进行了销售(预售)备案登记，张某已经对涉案房屋有“可期待”的权益，在张某取得权属证书以后，是完全可以继续完成相关过户交易手续的。

因此，张某虽未取得涉案房屋的《房地产权证》，但其与肖某签订的《房屋买卖合同》《补充协议》及《补充协议2》都是合法有效的。

关联法条

1、《城市房地产管理法》

第三十八条 下列房地产，不得转让:

(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

2、《合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效:

(一) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

(二) 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

(三) 以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

3、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》

第十四条合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

4、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。