法院如何在离婚诉讼中处理承租公房的归属?
法院如何在离婚诉讼中处理承租公房的归属?
关键 词：承租房，使用权
问题提出：承租公房在离婚纠纷中如何处理?
法院观点：承租公房的分割不同于一般房屋的分割，使用者不具有产权，只
有使用权。因此，夫妻在离婚时，法院只会判决使用权的归属而不会涉及房屋产权问题。最高人民法院在1996年2月5日发布了《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的司法解释，专门对法院在审理离婚案件中，分割承租公房使用权的问题做了相关规定。在审判实践中，法院会根据承租公房的来源与贡献，结合保护妇女儿童利益的原则进行判决。
案例：讼争承租房系一方婚前租赁房屋套配，法院判决分割时应考虑承租房来源
案情简介
原告(上诉人)：欧阳某某
被告(被上诉人)：周某某
欧阳某某、周某某原系夫妻关系，双方于1992 年3月登记结婚，未生育子女。周某某婚前承租上海市杨浦区邯郸路500弄某号 301室公房一间(厨房和卫生间系公用)，使用面积为14.2 平方米，双方婚后共同居住。1995 年5月29日，欧阳某某所在单位上海图书出版贸易公司套配了上海市闸北区陆丰路某号506 室房屋(以下简称陆丰路房屋)，承租人系欧阳某某，建筑面积53.67平方米，周某某原承租的上海市杨浦区邯郸路500弄某号301室(以下简称邯郸路房屋)由欧阳某某单住保留另作他用。同年6月欧阳某某、周某某的户籍亦从上海市杨浦区邯郸路500弄某号301 室迁至陆丰路房屋内。1998年2月欧阳某某离家出走后，陆丰路房屋由周某某管理至今。
1999 年11 月，周某某以夫妻感情破裂为由诉至原审法院要求和欧阳某某离婚。2000年6月7日，一审法院以(1999)闸民初字第 4404 号民事判决书判决准予欧阳某某、周某某离婚，该判决书中载明:1998年2月起，欧阳某某离家出走，下落不明。因目前欧阳某某下落不明，故现在上海市闸北区陆丰路某号506室内的欧阳某某、周某某夫妻共同财产家具一套等暂由周某某保管，上海市闸北区陆丰路某号 506 室双方原住公房暂由周某某居住使用，上海市宝山区泰和西路3463弄某号302宝欧阳某某名下的商品房一套，及欧阳某某所负债务86 000元，本案暂不处理，待今后欧阳某某出现时，再另行起诉解决。周某某已于2003 年10月再婚。经欧阳某某申请，一审法院依法委托上海市信街房地产估价有限公司对陆丰路房屋进行估价，估价结果为:陆丰路房屋的使用权价值为75万元。现双方园陆丰路房屋使用权归属发生纠纷，诉至法院。
名方观点
原告欧阳某某观点： 陆丰路房屋系欧阳某某单位调配，十几年来周某某将系争房屋出租，收取了人民币近(以下币种均为人民币)30万元的租金，并且周某某再婚后购买了商品房，经济条件较欧阳某某要好，而欧阳某某为了生计在外过着颠沛流离的生活，无房居住亦无法返沪，故起诉至法院，要求陆丰路房屋由欧阳某某居住使用，周某某住房自行解决，愿意给周某某10万元房屋补偿款。
被告周某某观点： 要求陆丰路房屋由己承租，愿意给付欧阳某某房屋补偿款30万元，目前自己经济困难，自愿先行缴付部分房款20万元，余款10万元待筹集后再行给付。已于2010年3月2日向原审法院缴纳20万元代管款，作为给付对方的房屋补偿款。
法院观点
一审法院： 本案欧阳某某、周某某在离婚诉讼中，因欧阳某某下落不明故对双方共同居住的陆丰路房屋暂由周某某居住使用，未作处理，现欧阳某某、周某某分歧较大，协议未成，故法院依法判决。陆丰路房屋虽然系欧阳某某承租的公房，但其来源是周某某提供其婚前承租的公房交给欧阳某某单位进行调配，欧阳某某自1998年2月离家出走后下落不明至2009年7月出现，期间陆丰路房屋由周某某长期管理，因此离婚后周某某亦可承租，周某某并应给付欧阳某某适当的经济补偿款。现周某某要求陆丰路房屋由己承租，自愿给付欧阳某某房屋补偿款30万元，并已先行交纳部分房款20万元，周某某对于房屋租住和房屋补偿款的意见，并无不妥，法院予以采纳。欧阳某某提出房屋由其租住，但其仅同意给付周某某房屋补偿款10万元，欧阳某某的上述意见理由不足，法院难以采纳。因欧阳某某、周某某均不要求处理现在陆丰路房屋内的财产以及房屋租金，故本案暂不处理，今后双方另行解决。法院据此作出判决;一、上海市闸北区陆丰路某号506室房屋由周某某租赁使用。欧阳某某自行解决住房;二、周某某应于本判决生效之日起10日内给付欧阳某某房屋补偿款人民币30万元。
原审判决后，上诉人欧阳某某不服，向原审法院提起上诉。
二审法院：原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法做出原审判决，合法合理，理由阐述充分，本院不再赘述，本院维持原审法院的判决。
律师点评
所谓承租房其实是公产房，是我国特殊体制下遗面的产物，它是指公有住房，是相对于所有权属于个人的私有住房而言的，一般个人只有承租使用权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。从日前审判实践中所遇到的问题来看，虽然许多承租房已经买成了产权房，但是在高婚纠纷中仍有涉及一些承租房的案件存在。而这些承租房屋的分割由于涉及到一些当年房屋政策，因此法律关系较为混乱。从现有法律来看，最高院曾于1996年出合司法解释专门就承租公房的问题作出解答，解决了一些实践中的困难。但是之后的15年间，经历了2001年《婚姻法》的修订以及2007年《物权法》的出台，旧有规定在适用上不可避免的与新法会产生冲突。除此之外，新的一种使用权房一廉租房在国家住房保障措施的背景下产生了，康租房在离婚案件中的分割又将果用何种方式?本节中，笔者将对以上房产的处理发表一些看法。
一、离婚案件中承租公房的分配原则
承租公房属于在离婚案件中较难处理的一个法律问题。说它难处理，一方面的原因是承租公房一般牵扯到从前的政策，涉及的法律关系庞杂而又琐碎。另一方面的原因是一般涉及承租公房的离婚案件中，双方的经济条件都很一般，一般来说无论将房屋判归哪一方居住，另一方所获得的房屋折价款都很难再购买到相同地段的房屋。因此，在该类房屋的处理上，法院也表现得较为谨慎，如若处理得不好容易引发社会矛盾。根据我国法律的相关规定，法院在处理承租公房的分配上，一般会遵循以下处理原则:
(一)照顾抚养子女的一方
我国法律虽没有明文规定“子女最大利益原则”，但是在子女问题的处理上处处体现了“子女最大利益原则”。父母离异，已经给子女的心理造成了伤害，案件的处理应该尽最大努力给孩子一个相对稳定的生活环境。因此，在承租房屋的分配上，一般判归离婚后抚养子女的一方居住，一方补偿另一方折价款。
有人认为，这里存在一个法律上的悖论，因为法律上对子女抚养进行规定时，要考虑父母双方的抚养能力和抚养条件等具体情况，这里的抚养条件当然也包含父母的居住条件。而对于承租公房的分配原则中又称要照顾抚养子女的一方，是不是陷入了一个逻辑上的循环。笔者的观点是，法律上考虑子女抚养的因素有很多，住房条件仅是其中的一条，同样的，考虑承租公房分配的原则也有很多，子女抚养也仅是条件之一。这两项原则性的规定并不存在冲突。
(二)男女双方在同等条件下，照顾女方
“女士优先”的原则在我国的法律规定中并不鲜见。首先，我国法律保护妇女、儿童的利益;其次，妇女由于生理及社会适应性不足等方面的原因，在外出谋生等方面相比较男性存在更多的障碍或者说要承受更大的压力。因此，在双方同等条件下，适当照顾女方利益，有利于保护妇女的合法权益，也有利于维护社会的和谐稳定。当然，照顾的前提条件是基于双方处在同等的条件下。这里的同等条件，可以理解为双方具有同等的工作能力，双方具有同等的收入水平，双方具有同等的工作机会等等，只要有人在某一方面将这种均势打破，双方即不存在同等之条件。
(三)照顾残疾或生活困难一方
对于第三项原则的前半部分--“残疾”，顾名思义，不难理解。那么后半部分“生活困难”应作何理解?《婚姻法司法解释(一)》第二十七条认为“一方生活困难”指的是“依靠个人财产和高婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平或者一方离婚后没有住处的，属于生活困难”。通常，法院在处理承租公房的分配时，若一方有其他住房可以居住而另一方没有他处住房可以居住的情况下，一般会将房屋判归没有住房的一方。这就体现了照顾残疾或生活困难一方的原则。
(四)照顾无过错一方
照顾无过错一方的原则听起来非常的合理，但在实际操作中，就没有听起来那么美。“过错”，何谓过错?审判实践中，一般存在两种意见，第一种意见是过错仅指《婚姻法》第四十六条所规定的四种情况，其他的过错仅为道德层面上的约束，不应受法律的规制。另一种意见是，这里的过错不仅仅应该包含《婚姻法》第四十六条的规定，还应囊括生活中一般人认为的不息的行为。诚然，在法院审判中，的确存在这个方面的认定不清晰，判决不统一的问题。有时，在双方条件差别不大，法院难以判断时，运用该原则的规定，将房屋判给另一方，也与法律不悖。
(五)必要时，可判决分室居住
上文提到，由于承租公房的夫妻双方一般经济能力都比较一般，因此可能出现一方所得的补偿款无法购买新的房屋，甚至得到租赁权的一方拿不出补偿款给另一方，若法院强行判决一方以折价款方式进行补偿，另一方可能因为无法执行而对生活造成板大困难。对此，法律上规定了，在承租公房面积较大能够隔开分室居住使用的情况下，可判决双方分室居住。但是，由于高婚的双方本身存在难以解开的心结，加之共同居住势必会产生新的矛盾，因此法院只有在判决任何一方支付折价都有可能导致另一方因无法执行而产生生活困难的前提下才会做出分室居住的判决。
二、承租公房的具体分配规则
最高人民法院在1996年2月5日发布了《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的司法解释，专门对法院在审理离婚案件中，分割承租公房使用权的问题做了相关规定。但是，自从2001年新修订的《婚姻法》实施后，最高人民法院下发了两个关于适用《婚姻法》的司法解释，特别是《婚姻法司法解释(二)》，对于婚前财产婚后转化进行了废除。因此，《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中的部分条款与新法相抵触，应当归于无效。处理离婚时的公房承租权时，可根据“具体情况具体分析”的原则，分以下几种情形酌情处理;
(一)婚前取得承租权的情况
之前的司法解释曾有规定，双方婚姻关系存续满5年，另一方则可以取得该房屋的承租权，但之后出台的《婚姻法司法解释(一)》对这条规定作了修正，《婚姻法司法解释(一)》第十九条有明确规定:"娇姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”因此，由于一方在娇前已经取得了该房屋的承租权，无论婚姻关系存续几年，5年，10年，甚至20年，如果双方对此无另外约定，房屋的使用权益均应当归该方所有。
(二)婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均是本单位职工的婚前一方即已经取得公房承租权，离婚时，双方均为本单位职工的，由于这一情况只涉及双方身份关系的变更，不影响公房承租权的归属。同样的根据《婚姻法司法解释(一)》的规定，承租权仍归婚前取得承租权的一方享有。
(三)一方婚前借款取得承租权，婚后夫妻共同偿还借款的
这种情况下，该房屋承租权仍应当归该一方享有。如果这种情况下判令承租权由双方共同享有，则可能会产生这样一些问题:如果一方在婚前已偿还了借款的大部分，如为90%，婚后偿还的余额只是一小部分，如为10%在此类情形下，判令承租权归双方享有，对原享有承租权的一方并不公平。因此，笔者认为在此情况下，把承租权判令由原享有的一方享有，并判令由该方按照婚后共同偿还借款数额的一半给予另一方补偿，是符合现行法律规定且比较合理的一种处置方式。当然，这在处理上存在一定的灵活性，法院会根据个案的实际情况进行栽判。
(四)婚前一方取得承租权，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的在特定的历史时期，对于拆迁房屋有一种补偿方式，就是通过房屋承租权对被动迁方进行补偿。对此，《城市房屋拆迁管理条例》曾有规定，"承租房屋拆迁时，如果被拆迁人(即公房所有权人)与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人的房屋实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租。”由于之后我国动迁方式的逐步成熟与完善已经不存在通过房屋承租权的方式对被动迁人进行补偿的情况了。因此，在2011年新发布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中没有提及房屋承租权补偿这种补偿方式。但是，必须看到虽然这种拆迁安置方式已经不存在了，但是曾根据这种安置而存在的承租权房还依旧存在。笔者认为，虽然《城市房屋拆迁管理条例》已经废止，所废止的是这种安置补偿的方式，然而曾经按照这种安置补偿方式所取得房屋承租权还是应当根据当时的法律规范来进行判断。故，对于婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的处理，还是要区别情况对待:第一种情况是另一方不作为配房人口进行动迁安置，则另一方对承租房屋不存在贡献，即便是承租房是婚后取得的，也应该是作为一方婚前财产，不改变其个人财产的属性。另一种情况是，另一方作为配房人口参加动迁安置，此时我们认为另一方对于房屋还是有贡献的，该房屋应该作为夫妻共同财产，但是在分割时应该考虑房屋的来源，双方贡献大小等因素，做适当的倾斜。
(五)夫妻双方单位投资联建或联合购置共有房屋的，属于夫妻共同财产。
(六)一方将其在婚前承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的，这种情况一般被称作为“套配”。经过套配的房屋也应考虑是否包含有配偶方的房屋安置因素，如果没有包括则应作为一方的个人财产。如包含对另一方的安置，则应根据房屋的来源、双方对房屋贡献大小等因素，进行分配。
(七)婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的，使用权归双方共有。
法条链接
《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》
三、问:对夫妻双方均可承租的公房，应依照什么原则处理?答:对夫妻双方均可承租的公房，应依照下列原则予以处理:(一)照顾抚养子女的一方;
(二)男女双方在同等条件下，照顾女方;
(三)照顾残疾或生活困难的一方;(四)照顾无过错一方。
四、问:对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方是否给予经济补偿?
答:对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。
五、问:夫妻双方均可承租的公房能够隔开分室居住使用的，可否由双方分别租住?
答:夫妻双方均可承租的公房，如其面积较大能够隔开分室居住使用的可由双方分别租住;对可以另调房屋分别租住或承租方给另一方解决住房的可予准许。
六、问:离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租的，可否暂时居住?
答:离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而解决住房确有困难的。人民法院可调解或判决其暂时居住。暂住期限一般不超过两年。暂住期间，暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要的费用。
七、问:离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而另行租房经济上确有困难的，如何处理?
答:离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租，另行租房经济上确有困难的，如承租公房一方有负担能力，应给予一次性经济帮助。
九、问:对夫妻双方共同出资而取得“部分产权”的房屋，应如何处理?答:对夫妻共同出资而取得“部分产权”的房屋，人民法院可参照上述有关解答，予以妥善处理。但分得房屋“部分产权”的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿
十、问:对夫妻双方均争房屋“部分产权”的，可否采取竞价方式解决?答:对夫妻双方均争房屋“部分产权”的，如双方同意或者双方经济住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。《上海市房屋租赁条例》
(一)出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。
(二)居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同;其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。
(三)非居住房屋承租人死亡或者依法终止的，租赁合同依法变更或者终止。(四)租赁当事人依法分立、合并的，由变更后的当事人继续履行租赁合同。
前款第(二)项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人;协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。
租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。
《上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施(上海市房屋租赁条例》的意见(二)》(2000年)
十二、公有居住房屋承租户名的变更
《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制
承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人:
(一)原承租人的配偶;
(二)原承租人的子女(按他处住房情况，本处居住时间长短);(三)原承租人的父母;
(四)其他人(按他处住房情况，本处居住时间长短)。
承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照上款规定书面确定承租人。
承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人:
(一)原承租人的配偶;
(二)原承租人的子女(按他处住房情况);(三)原承租人的父母;
(四)原承租人的其他直系亲属(按他处住房情况)。
承租人全家户口迁离本市、全家出国(境)定居，要求继续履行租赁合同的，承租人应当向出租人提出，出租人应当同意。承租人全家出国(境)定居的，应当同时按规定调整租金标准
《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》
十、公房买卖必须按房管机关的规定进行。
(一)卖方凭《房屋所有权证》出售。单位买房，须持有本单位归口的市级主管部门或区县级领导部门同意买房的批准文件:个人买房须有本市正式户口。
(二)全民所有公房的卖房价款，只准用于房屋建设，或上交同级财政不准挪作它用。
(三)必须经区、县房管机关审查批准，办理立契过户手续，按规定交纳税费。非经批准，不得擅自买卖。违者，由区、县房管机关处买卖双方以成交价1倍以下的罚款，但最高不超过3万元。处罚后按规定进行审查，不符合条件的，不予立契过户
(四)必须按照市人民政府规定的房价标准确定房屋价格。公房所有权单位以房屋折抵投资与其他单位合营企业，须经房屋所在地的房管机关评定房价。禁止高价买卖公房，禁止以合营为名变相高价买卖公房，禁止倒卖公房或居间牟利等非法活动。违者，由区、县房管机关处买卖双方(含中间人以非法所得2倍以下的罚款，但最高不超过3万元
十二、公房租赁，必须遵守房管机关的各项规定。
(五)承租者外或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同。
① 审理法院:一审法院;上海市闸北区人民法院(2009)闸民一(民)初字第 3727 号民事判决书;二审法院，上海市第二中级人民法院(2010)沪二中民一(民)终字第754 号民事判决书。
