买卖方恶意跳单，律师成功代理追索中介费
买卖方恶意跳单，律师成功代理追索中介费
作者：董清华
【案情简介】中介方系某县专业从事房地产中介服务的公司。2012年5月18日卖方到中介公司进行登记，委托将其自有的门面以低价450万元的价格进行销售，双方签订了《委托代理销售协议》，明确委托事项成功，中介公司按照委托销售价的百分之二收取中介费及违约金3万元等。2012年5月19日，买方持印有广东某公司拓展部职位的名片到中介公司登记寻找门面，双方签订了《居间服务协议》，明确委托事项成功中介公司按照成交价的百分之一收取中介费及相应的违约金5万元。2012年5月20日买卖双方在中介公司的召集下共同对卖方的房产进行了现场查看，并共同签订了确认书，明确价格为500万元。而后买卖双方没有和中介方进行后续联系。2012年11月份，中介公司无意中看到交易的门面正在进行装修，新的买主就是买房所在的广东公司。中介公司于是找买卖双方进行交涉，并要求按照签订的协议履行支付中介费的义务但遭到拒绝，三方由此酿成纠纷。
【办案过程】2013年3月20日，中介方慕名找到湖南诚一律师事务所董清华律师要求委托办理追索居间费用案件。董律师接受委托后，先后到江西、广东、湖南等地调取了卖方和广东公司之间存在加盟等关联方的证据材料。同年5月20日代理中介公司向某县人民法院起诉。要求法院1、判决被告一、被告二共同支付原告公司居间费用109600元及违约金3万元，共计139600元 。2、判决被告三、四、五、六共同支付原告公司居间费用50480元及违约金5万元，共计104800元，3、判决上述六被告承担连带赔偿责任。4、本案全部诉讼费用由六被告承担。
【争议焦点】中介方认为：原告公司与被告间签订的《委托代理销售协议》、《居间服务协议》均是在自愿、协商一致的情况下签订的，没有违法情形，均合法有效。真正的买家广东公司系被告买家某某个人的关联人，各被告签约后利用原告公司提供的信息恶意串通，私下进行交易，逃避应付原告公司居间费，属于严重的“跳单”行为，其行为严重违约应依法承担违约责任，被告应依法依约支付居间费和违约金，故请求法院判决如所请。 买卖双方认为：被告的行为不属于跳单，真正的买家广东某公司是通过网络等其他途径知晓被告卖方的销售房源，原告中介公司在成交的交易过程中没有提供任何中介服务，依法依约不存在违约也不应该支付居间费。故请求依法驳回原告的诉讼请求。
【办案结果】基于考虑本案具有典型意义，法院的裁判势必对当地的中介服务市场产生一定的影响，某县法院通过半年时间的审理及多次居中调解，本案以买卖双方分别支付原告公司五万元居间费用后原告公司撤诉结案。 [法院快讯] 居间人促合同成立 委托人应支付报酬 近日，攸县人民法院审结了一起居间合同纠纷案件，经调解被告谢某、董某各支付原告中介 2012年4月19日，原告某中介公司与被告谢某签订《委托代理销售协议》，要求该公司协助谢某出售房屋。2012年4月20日，该公司又与被告董某签订《居间服务协议》，要求该公司协议购买房屋，同日原告公司代表、被告谢某、董某共同到现场查看了房屋。2012年11月15日，原告得知被告谢某已于2012年10月29日将该房屋以504.8万元转让给了被告东莞某服装公司，遂要求被告谢某、董某及东莞某服装公司支付中介费用并承担违约金。但被告认为谢某与东莞某服装公司的房屋买卖与原告的行为无关为由予以拒绝。 法院审理认为：被告董某系被告东莞某服装公司的加盟商，现东莞某服装公司购买的该房屋租赁给董某姐姐董某某经营该公司生产的品牌服装，东莞某服装公司系董某的关联人，根据中介公司与董某签订的合同约定，与董某关联人达成的房屋买卖合同，董某也应承担中介费用。最终，经承办法官多次耐心地释法明理，双方达成调解协议：被告谢某、董某各支付原告中介费用50000元。
编辑：谭崇祥
【最高法院案例】 上海**物业顾问有限公司诉陶**居间合同纠纷案等四个指导性案例 指导案例1号 上海**物业顾问有限公司诉陶**居间合同纠纷案（最高人民法院审判委员会讨论通过 2011年12月20日发布）关键词民事居间合同二手房买卖违约裁判要点房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。相关法条 《中华人民共和国合同法》第四百二十四条基本案情 原告上海**物业顾问有限公司（简称**公司）诉称：被告陶**利用**公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶**按约支付**公司违约金1.65万元。被告陶**辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，**公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶**并没有利用**公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶**看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司（简称某房地产顾问公司）带陶**之妻曹某某看了该房屋；11月27日，**公司带陶**看了该房屋，并于同日与陶**签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶**在验看过该房地产后六个月内，陶**或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶**有关联的人，利用**公司提供的信息、机会等条件但未通过**公司而与第三方达成买卖交易的，陶**应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向**公司支付违约金。当时**公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶**与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶**向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。裁判结果上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出[2009]虹民三（民）初字第912号民事判决：被告陶**应于判决生效之日起十日内向原告**公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶**提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出[2009]沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：一、撤销上海市虹口区人民法院[2009]虹民三（民）初字第912号民事判决；二、**公司要求陶**支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。
裁判理由 法院生效裁判认为：**公司与陶**签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶**及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶**并没有利用**公司的信息、机会，故不构成违约，对**公司的诉讼请求不予支持。
