离婚时房子如何分割

我先用一段案例来给大家举个例子，听完了他们的案例之后，你会觉得其实他们的情况和所有要结婚买房的人遇到的是非常相似的。

      化名呢，我就用大家比较熟悉的李雷和韩梅梅吧，两年前呢是韩梅梅，也就是女方来律师事务所掌握资讯。

      他想和李雷准备结婚，想在结婚之前呢，了解一下婚房怎么买，他们的情况是这样的，两个人结婚的时候，李雷爸妈准备出资100万，韩梅梅爸妈准备陪嫁40万。

      那在他们所在的一个二线城市啊，想要买一套普通的房子，需要100万，那加上买车和装修，买家具等等，正好在另外需要一个40万，那李雷家呢，提出了一个方案，房子有李雷来购买，李雷的父母来出这100万，然后房子不管是领证前还是领证后买都可以，但是房本儿上要求只写李雷一个人的名字。

      韩梅梅嫁这40万呢，用来买车装修和买家具家电，我们乍一听哈，好像这个方案很符合老百姓的传统模式，男方出钱买房，女方出钱装修，买车好像没毛病，但是一旦到了律师这儿，我们就看出这个方案，对韩梅梅非常的不利。

      因为房子只要是登记在李雷一个人名下，这个做法绝对不行啊，我们代表的是女方，当然要帮女方韩妹妹来指出方案的不合理之处哈，第一个问题不应该由李雷父母单独出资来买房，因为如果是婚前买的房子，那就登记在里面，一个人名下还是全款，肯定是李雷的婚前个人财产，无论两个人生活多少年，他都不会转化成夫妻共同财。

      有人说，那咱们不婚前买，咱们李维嘉婚后买心里累，一个人的名字行不行当然也不行啦，因为司法解释三规定啦，只要是李雷父母出全款买的房子，哪怕是婚后买的，如果只登记在李雷一个人名下的话，也算作是李雷父母对于李雷的一个个人赠与，那只有登记在李雷和韩梅梅俩人名下，才算是俩人的共同赠与和共同房产 所以啊，我们第二个要提示韩梅梅的就是不应该由韩梅梅来买车或者装修买家具家电啊，因为韩梅梅家哈，如果是婚前买了车，这个车呀，还有装修啊，一经购买立刻贬值是吧，还有，如果还没加，这个车是在婚后花了40万买的，那甭管这车是登记在谁名下？其实也算作韩梅梅父母对韩梅梅小两口的共同赠与，这个买车买家具家电和买房是不一样的啊，只要是他是婚后给买的，就算直接赠与给小两口儿了，Na这一点上啊，不依据婚姻法解释，三海院还按原来的婚姻打击。

      婚后赠与的，就算共同赠与给小两口。

      na韩梅梅觉得心里很不服气呀啊什么凭什么法律这么不公平啊na司法解释三的原文就是这么说的第七条父母在结婚以后出资给子女买的房子只要登记在子女一个人的名下就算自己子女的个人财产但是这个司法解释只考虑到出钱买房这是一个家庭的大事二中国的父母不好意思直接写一个书面协议又担心子女子女以后离婚会导致家庭的财产流失所以就直接用法律的方式规定父母可以登记在子女名下的方式来表达自己对子女的赠与但是除了房以外其他的东西比如车呀装修啊这些东西唉应该说价值都不大所以法律没有另行规定还是遵守原来的原则就是只要是婚后给小两口买的不管写谁的名字都闪亮所以呢，我们反过来讲，如果我们从李雷家长的这个角度看。

      角度考虑哈，婚后你要是男方父母给全款买房了，一定要保留充值凭证，就比如说李雷，父母最好直接把钱款打到卖房人手里或者开发商 而不是说先把现金给到李雷na，最后再有里来出资买房，那对于李琳来讲就不好解释是不是拿了父母的全款去买房啦对不对？当然了，我们代表的是还美味吗？我们要给女方更多地出主意。

      那从韩妹妹的这个角度来讲对他怎么才是公平的呢我们给韩梅梅提出了三条方案第一条方案呢你可以保证他的利益最大化就怎么操作呢让双方家长共同出资买房然后李雷家在房产上出资六十万韩梅梅加在房产出资四十万然后写两个人的名字这样房子就是共同共有然后剩下买车和装修内四十万都由李雷家来出第二个方案呢也可以遵守一个公平原则按份共有简单的说就是三七开或者是二八开你比如说房子上李雷家出资七十八或者是八十万等等还没每家出资三十万或者二十万这都可以啊反正呢房产证比例上可以写上按份共有然后剩下的钱为什么我主张啊两口子结婚买房写一个人名字呢，为了把蛋糕做大的考虑，只要两个人以后有钱了再想买下一套房子是吧，写一个人名字会比较方便啊，然后买二套房就容易很多，那比如说韩梅梅家啊没有出钱啊，李雷家出了一个全款，在结婚之前买房，但是写的是韩梅梅一个人的名字。

      让俩人儿后来结婚了那这种以结婚为目的所购置的婚房也是夫妻共同财产只是我要澄清一个概念啊是夫妻共同财产不等于平均分割离婚的时候要考虑出资贡献结婚年头的长短这些因素来考虑韩梅梅到底能分多少什么意思呢比如说当时离家出一百万全款买了一个房子然后写着韩梅梅一个人的名字之后才结的婚两人结婚之后过的日子很短只有一个月左右这个时候法官就会考虑李雷家对这个房产贡献非常的大还没回家呢只是出了一个名字而已那这样就会虽然派房子是共有但是房子一定会判归李雷所有韩梅梅一般只能得到比较少的房屋比例的一个补偿款嗯na反过来说如果两个人过年头儿非常多，房产的比例就分的比较多了，有可能达到五五分成。

       如果只写韩妹妹一个人的名字，我就建议啊，韩妹妹要出钱真刀实枪的出钱，在这个房产上，他对这个房子的贡献就不只是名字而已了，还有资金的贡献，对吧，对房子贡献大了分割的比例。

      当然就提到了OK，那我们讲完了全款买房给韩梅梅所出的三个方案，紧接着我们来讲贷款买房是不是最好梅梅来讲更好一些呢，因为在很多的一线城市，这所谓的100万只够出首付的对吧，所以我们来看一看贷款的情况下，它是婚前买还是婚后买有什么区别哈？如果贷款是在婚前买李维斯五百吧婚前人家李雷家出过首富，给李雷买过房子，落婚后只是韩梅梅和李雷共同还贷款，那怎么算呢？这种情况俩人离婚的时候，房子肯定是盼归李雷所有的，因为婚姻法司法解释说的很清楚，房子归他na甭管，这个房本儿是在他俩结婚之前办下来的，还是结婚之后办下来的。

      只要这个首付和合同是两个人婚前交的，贺千的房子就判归李雷所有，那婚后两个人不是还贷款了吗？所以所还的贷款和对应的房子的增值是小两口共同所有的，但是这个增值一般来讲没多少钱，可能这还明白讲不划算啊，接下来后边的那个课程我会讲增值的。

      的公式啊。

      那您可能会问，那如果啊，对于韩妹妹不划算，是不是要换一种方式，在婚后再让李雷贷款来买房呢，你答对了。

       婚后如果李雷贷款买房，韩梅梅更划算一些，同样是李雷家出了100万，首付同样是写的，你没一个人名字啊，婚后买呢，这种情况啊，就大有不同啦，因为婚前出首付的啊，房子怎么着都是李雷的啊，Na韩梅梅只能得到补偿款而已啊对吧，如果婚后出守护你，就算房子写的是李雷一个人名字，但是房子变成了夫妻共同所有的。

      所以顶多这种情况呢，是万一离婚的时候还是要审查啊，这个两人的房产的贡献，结婚年头的长短来调整出资比例而已啊，还是内句话，这房子是夫妻共有，并不等于五五分割，这是两个不同的概念。

      那共有的房子咱们说一下啊在离婚的时候以平均分割是为原则但是一定会参考这个两个人对房产的出资贡献还有结婚时间的长短等等因素去适当的调整份额比例的是给一方多还是给一方少这种适当就是法官的自由裁量权你比如说哈男方或女方结婚之后就把自己婚前的一套房子加名儿落家了女方的名字这种加名的行为就会使这套房产变成夫妻共有的一个房产但是无不等于说加了明儿就能平均分割法院判决的时候就是很大自由裁量权骂他参考房屋的价格参考两个人对房子出资的贡献参考两个人结婚的长短有无子女等因素来调整 很贵，一套房，然后两个人刚结婚一个月，就给女方加上名字了。

      女方刚加完名儿啊，还没生孩子怎么着没过日子呢就要离婚了，如果你是法官啊，这种情况下，如果你判给女方一半儿，你是不是觉得女方拿这一半儿拿的有点儿佩服，太容易了，是不是这个判决结果太不公平了，对吧，所以呀，你是不会判给女方一半儿的，那咱们再假设一种情况哈，房子也是男方婚前所购买，但是买的时候这房子首付也的na，女方呢，可能还帮他偿还了一些买房子，当时借亲戚朋友的钱，然后呢，后来女方才在这个房子上要求加的名字。

      他们又生了有一儿一女，然后如果你是法官，是不是你这个时候就倾向于给他们俩一人盼归一半，而房产证懂这个道理了吧，所以共同财产和五五分哥，咱们这两个概念不能划等号啊，那个嘉铭的房子肯定会认为共同财产，但是怎么。

      怎么分？要看具体情况。

      我们总结一下啊，要是贷款买房的啊，就算李雷一家出钱也是要在婚后买，对韩梅梅家比较划算，当然建议的是韩妹妹尽量也出钱，在这个贷款买的婚后房产上了啊，因为这样他的贡献就更大了吗？因为婚后买的房子啊，以为父母出的，既然不是全款就不能完全适用婚姻法司法解释三的那个条款啊，毕竟还有小两口的共同还贷吗？ 那我既然提到了夫妻共同财产写一个人的名字那可能有很多的老百姓就会担心写一个人的名字是不是可以随便买卖呀如果他背着我啊去卖了或者抵押了该怎么办从理论上来讲在大城市啊他想一个人买卖还是不太容易的因为买卖房产的时候儿那里累他要提供一个有关婚姻关系的证明啊如果他提供的结婚证儿啊往往需要他妻子意思来签字就算在妻子不能来起码要带上他的妻子的身份证原件才能把这个房子卖掉啊如果李雷提供的是一个单身的或者是离婚的证明房管局还要给这个相关的开证明的一个部门去打电话来核实确实才是一个单身的情况所以阿里累呀除非特别的坏特别阴找了一个长得很像他妻子的冒充他妻子。

       四是即便是这样，其实，看他卖的是第三方是什么人。

      如果说李雷擅自卖房，卖给的是善意第三人，也就是真正的买主，那么也不是李雷串通好的那种朋友，那么，韩梅梅就算不知道卖房这件事儿也不同意卖房这件事儿，韩梅梅也是无法对抗善意第三人的。

      也就是说啊，他没有办法主张买卖无效，他有办法追究啊，李雷本人卖房的房款还要求的是恶意转移，在离婚的时候他可以要求多分。

      那如果房本只写一个人名字，我的意思它的好处主要是留下，经常留下的是一个人的贷款记录，在有一些限购的城市，是不是假离婚假结婚再去买房就会容易很多了呢，所以呢，对于很多家里只有一套全款房的，这种情况哈，你这个，比如说妻子这一方要不要闹着在对方的房产上加名儿啊，你还是要综合看情况来办啊，你看佳明了，你也不一定五五分割是不是佳明了，还影响你的一个限购的资格，说不定你再去买一套，把蛋糕做大，还能让家庭共同财产。

      增值，所以有的时候没有必要为了佳明这点儿小事儿就去闹夫妻的矛盾na。

      好，我们讲完了买房的一些技巧，我们紧接着讲还贷和增值该怎么计算呢，因为经常有老百姓都问我，说我在家全职带孩子，无收入特别低 过后所有的贷款都是我老公一个人还的，但这种情况还贷是不是跟我没有关系啊？当然不是啦，就是无论你在婚后是挣钱啊还是不挣钱，无论婚后是谁挣的钱所还的贷款。

      所有所还的贷款，只要是双方没有夫妻财产约定的啊，所有挣来的钱都是双方共同的。

      那么所有所还的贷款也都是双方共同还的。

      比如说哈，李雷家的房子在婚前是付过首付了的，韩梅梅家呢，嫁给他的时候儿韩梅梅嫁给他的时候直接住。

      别住进了李雷的一个房子，每个月也没有帮忙，还过贷款离婚，这种情况下，韩梅梅到底能分得多少还贷和增值呢？这里有一个公式啊，公式是这样的，法院判决一方付了首付，婚后共同还贷，这种案例的时候，常用的韩梅梅到底能分多少？嗯 用房屋现在的现值除以房屋的成本乘以共同支付的款项除以二，那么房屋限制处理的成本，这个成本既包括房屋购买的价值，以包括已经支付给银行的还贷利息的乘以共同还贷金额，这种共同还贷金额包括婚内所偿还的所有本金和利息，再除以二，那我用白话来解释一下这个公式啊。

      用离婚的时候李雷和韩梅梅房屋现在的市场价除以当时李雷购买房屋的成本能出这个房屋增值的倍数用这个倍数乘以李雷和韩梅梅两个人在婚内共同所还的贷款金额数再除以二这就是韩梅梅离婚的时候能否分得的增值部分那我们再代入数字来计算一下更加直观哈假设李雷的房子婚前首付了一百万贷款了五十万那么贷款的利息但婚礼总共花了十八万这一百万加上五十万再加上十八万这个房子真正的总成本是一百六十八万所以这个房子现在市场价大概可能是五百万用这个五百万除以一百六十八万这个房子增长了三倍那李雷和韩梅梅共同生活了三年每个月啊所还的贷款本金和利息三年他们共同还了二十一万六，用这个二十一万六 乘以三倍等于64万吧，这是俩人共同还贷的贷款和运营增值，六十四万八，再除以二就是韩梅梅一个人啊，离婚的时候所得的房屋增值和补偿款是32万次，OK，算明白了吧，对吧，所以如果李雷家已经再婚前夫。

      我首付了，我们对韩梅梅的建议是什么呢？多跟他在婚内一起把贷款还清，赶紧还清，如果婚内多划拉贷款，那么相应对应的增值也就会多出很多，它本身能分得的贷款和增值部分的比例也就提高，所以经常有老百姓抱怨说什么。

      婚姻法对女性不公平啊，我可没觉得不公平啊，就单从这一点上来讲，女方是不是参与工作，是不是参与还贷，他在离婚的时候都可以有权利分得贷款和增值的，对吧，当然了，可能从韩国的角度来算哈，还是觉得贷款和增值。

      实在是微不足道，太少了，齐石，李涵妹妹，当然还有一个建议啊。

      那就是卖掉这个婚前礼类所买的房子，然后自己再添钱，一起买一个大房子，对吧，那基本上新买的这个大房子就属于夫妻宫。

      为什么我说的是基本呢？因为法律对这个新买的房子这块儿也没有什么明文的规定，一般来讲来讲是默认为啊，婚前的房子在婚后出售，然后变现来的钱，如果变现来的钱啊，是个人财产的话啊，就比如说李雷 婚前全款买了一个房子变现了变成个人财产了如果他永远不动内永远是李雷个人的但是如果李雷自愿把它拿去再买房啦就是自愿把这些钱转化成夫妻共同的一个房产了na那这种情况呢多数啊新买的房子都是共同共有当然也会考虑出资比例给一方多分一点儿地方少分一点儿但是有一种情况比较单纯就是法官会认定为新买的房子是原来的房子的一个财产转化形式哪一种情况呢就是原来卖房子的时间和后一个购买房子的时间非常的接近而且卖房子的数额和新买房产的数额也没有任何差别那这种情况可能认定新买的房产其实就是李雷婚前财产的转化形式但这种情况非常少见一般人换房的时候儿都比原来换的大都要多带些款，那么婚后这个房产就转化成共同财产了 我买房婚后换房的时间又比较早，下去之后呢，女方对家庭拥有了更大的贡献，那么慢慢的这个房子不也不啾五五分割了吗 嗯。

      插入太深了，真是特别的累心呢，其实呢，我们要告诉你咱们的客户和当事人啊。

      用法律的技巧去保护你们，自己父母给。

      保护自己应得的利益，这没有什么可害羞的哈，这是非常正当的对吧，好的，那房产骗子，最后呢，我们要给大家讲几个法庭的一些小技巧哈，家里就一套房子的，能不能给孩子？这是一个很多人都提及的话题，原来呢，有很多的夫妻会在离婚协议里写上这样一个条款。

      把家里唯一一套房子赠与给孩子啊，男方和女方都不要，原来呢，一般的法院也都支持这种赠与的有效性，Na法官是这么说的。

      离婚当中呢一方决定赠与na一般来讲是出于一个夫妻之间的一览子计划的她是综合做出的这一决定你比如说哈女方提出了说你必须要把这房子给孩子我才同意离婚然后我在其他的补偿款方面我可以少要一点儿所以往往男方把这个房子同意他自己那边儿赠与给孩子是出于对女方的退让 龙赠与还没有过户给自己的子女。

      但是啊，最近有了新的方向，最高院出了一个案例，叫做离婚协议中夫妻财产，约夫妻约定好将房产赠与给孩子，没有过户，赠与是否有效，然后给出了一个相反的案例判决结果，这个结果就是说协议的时候，说好了房子赠予给孩子，但是有一方。

      张红过户的赠与行为本身还没有效大概的案件经过是这样的有一个叫刘记的和他的妻子刘燕云离婚啦然后离婚协议中规定房子归儿子啊然后和女儿两个人所有每个人有一单元的房产 最高院认为呢。

      本身是有效的，那意思是协议本身是有效的，但是两个人将房产赠与子女啊，使二人的真实意思表示啊，只是赠与本身没有成立，因为赠与的成立必须要赠与交付赠与物，也就是说房产要过户给儿子或者女儿，或者赠与关系不成立。

      二最高院的意思是离婚协议书呢应该是夫妻两个人对自己财产的处理啊并不是真正的为子女的书面赠与合同所以呢即便是离婚协议书中约定了夫妻把房子赠与给孩子啊但是没有过户的这种情况往往还是不能够成立或者有可能被撤销啊因为现在最高院有了这个案例我觉得虽然只是一个判例而已但是虽然不是正式的司法解释但我估计可能会对底下的基层法院审判的时候有很大的影响可能啊大家以后碰到类似的案例都会参考这样的一个案例来判所以呀不管这个最高院的判决有没有出来我都觉得不太介意在离婚的时候把房子给孩子且不说有一个法律的风险可能这种赠与会被撤销的风险na我们还要考虑其他，这个男方会怎么想，要求把房子赠予给孩子的 这都是女方啊，妈妈会这么做，那男方当时的想法是这样，第一个男方觉得我如果把房子给孩子，但是孩子呢，是不是最后还是会给他妈妈住或者有可能18周岁之后给他，他妈妈最后还是用女方的实际掌握这个房子。

      或者等到她的成年以后，你帮我把房子卖了以后怎么办？卖了怎么办？后来他没有成年，你偷偷帮他把房子卖了怎么办？虽然在北京这种大城市，如果孩子没有成年的话，卖房其实是要父亲来签字的，但是很多南方他并不知道啊，他就是担心吗？你会把房子给卖了。

      第二个呢，很多的爸爸是担心。

      房子如果给孩子，那你是不是还其实还在这个房子里住呢，对吧，然后你还不领我的情，最后你说我给到的是孩子，万一你以后带着一个新交的男朋友住到我的房子里，我还得忍着，我一想我就觉得很难受哈，然后第三点呢。

      他们会想，我要是说把房子给孩子，我今后有一天我有财力的那天，我自然会愿意把房子给孩子的。

      轮不到，我现在给，现在就算离婚协议里说给孩子，孩子现在这么小他也不知道领我的恩，孩子跟你过上一些年骂na以后就会听你的话，所以我与其现在给孩子，还不如等他长大了，等孩子要结婚的时候啊，他知道领爸爸的号儿的时候儿，我在用我的方式来表达我的爱意。

      这就是很多离婚过程中，男方为什么不愿意把房子给孩子的原因啊？所以呢，就是男方产生以下的是以下以上的想法是非常可以理解的，他最担心的就是损失了财产得不到感激，有可能还因此看不到孩子，因为它可能付出的越多，女方就拿着他，反而不让他去行使探望权了。

      Na 那如果我们是南方的代理律师，Na女方要求他把房子给孩子，我们会给他几个建议啊，让他想好了再给第一呢，孩子一旦满18周岁，女方可能就把房子卖了，如果卖的钱最后放到女方手里，你自己拿。

      自己你要承担这种亏损，第二呢，万一孩子不领情，他会觉得当初你表面是把房子给我，但其实你只是对我妈妈的一种妥协，房子其实还是给我嘛，对吧，所以第三点呢，女方再婚以后可能会住你的房。

      房子啊，当时你心里不要不舒服，所以现在呢，我们综合正面和反面看这个问题，我的建议就更明确了，夫妻离婚呢，直接房子干脆就在两人之间分别搞那些什么给孩子的事儿啊，第一，要不干脆啊？协议里就咱不说这些啊，因为女方经常说这种给孩子的话题来帮自己多争取。

      去房产了，其实以后作为女方的律师你就直接帮他争取到女方名下就晚了，干脆利落，第二如果你真想给孩子那怎么办？赶紧去过户啊，别搞那种有可能撤销的可能性是不是。

      所以哎，一提到过户难点就来了，往往很多房子是没有还清贷款的，房子没有办法过户，所以必须还清了贷款才能过户，还有呢，有的情况是房子有太多套，或者是孩子太小，都面临无法过户的问题，Na这些建议大家哈，提前让你的当事人去房管局打听好了再说。