离婚案中法院如何认定一方擅自将房屋处分的效力?
离婚案中法院如何认定一方擅自将房屋处分的效力?
关键词：共同财产，家事代理权，善意第三人
问题提出：夫妻一方处分共同财产的效力怎样认定?
法院观点：《民通意见》第八十九条规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人不经其他共有人同意擅自处分共有财产的，一般认定为无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。夫妻共同财产是一种法定的共有财产形式，但是又具有一定的特殊性。并不能将夫或妻一方未经另一方同意擅自处分财产的行为一概认定为无效，而是要看夫或妻一方是否因日常生活需要而处分该财产
案例一：丈夫擅自出售共同财产，妻子主张买卖无效被驳回案情简介①
原告：崔某
被告：仇某
被告：孟某
被告：关某
1988 年，崔某与仇某登记结婚，娇生一女仇某某。后双方分居。2005年5月，仇某在分居期间未经崔某的同意，将位于吉林市昌邑区的一间房屋(夫委共同财产)以7万元的价格出售给了孟某与关某夫妇。
仇某所卖房屋原为公司所有的单住自管房屋，1995年，仇某向公司交付购房款 9500元，取得该房屋的65%的产权。1999年仇某再次向公司交付5500元，取得该房的所有全部产权。该房屋经两次房改，在房产档案中均存有房改登记表，且均登记了该房屋的共有人情况。在仇某出卖房屋期间，崔某并未在吉林市居住
仇某与关某签订房屋买卖协议书后，孟某、关某与中介共同到仇某处看房。当时房屋内有一女子，仇某当时称是他媳妇，但实际上该女子并非崔某而是仇某雇佣来假冒崔某的。随后，孟某、关某向仇某交付了购房款6.1 万元，并到吉林市房产交易大厅办理了房屋过户手续，但双方向房地产管理机关出具的买卖契约的交易价格为4.5万元。吉林市房地产管理局为关某核发了房屋所有权证。后崔某向法院提起诉讼。
各方观点
原告崔某观点：原告与被告仇某系夫妻关系。原告在与被告仇某分居期间，仇某未经原告允许，私自将夫妻共同财产转卖给被告孟某、关某。根据《中华人民共和国婚姻法》的有关规定，被告孟某、关某购买的住房属于夫妻共同财产，而且夫妻关系至今存续，仇某私自将夫妻共同财产卖掉，使原告无家可归。孟某、关某的行为侵害了原告的合法权益，故向人民法院起诉，请求法院判令各被告间的房屋买卖合同无效;三被告立即将房屋归还给原告，并给付不法占用期间房屋的利益损失，即15个月的住房租金9000元，并承担本案的诉讼费用。
被告仇某观点：本案讼争的房屋是我父亲单位分的福利房。这个房子建于1956 年，1958 年初，我父亲单位101厂将此房分给我父亲。1966 年我父亲去世时，我二哥在101厂上班，1970年房整时，这个房子的房票就改到我二哥的名下，1980年房主改称为我的名字，所以这个房子不属于夫妻共同财产。该房的房改是在1988 年，即我与原告结婚以后，又由于原告生完孩子后始终没有上班，买房子的钱是由我的姐姐和哥哥垫付的，故本案争议的房屋是我父亲留下的遗产，我们姐妹八人人人都享有份额。原告在2004年的8月3日把孩子接走之后，我几次劝她都不回来。我的两个朋友去原告家，做原告工作，让原告回来，说我要出国，房子不能放在那，几次去都遭到原告父母的拒绝。2005年5月28日，我接到出国的签证后，在5月30日通过我家楼下的家政把房子卖了，当天在市房产大厅办的过户手续。原告在前年打过一次电话，我让她回来办理离婚手续，她说随便，她什么都不要，现在我与原告已经分居两年。我在卖房子的时候通知过原告，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告孟某、关某观点:我们与仇某的房屋买卖合同有效，原告的诉讼请求没有法律依据，请求法院依法予以驳回。
法院观点
本案讼争房屋为原告与被告仇某在婚姻关系存续期间经两次房改而继受取得，且原告与被告仇某均为该房屋出售单位的工人。庭审中，被告仇某未能举证证明对该房屋，夫妻双方已明确约定为一方的个人财产，亦未能举证证明其所交付的房改款为其个人财产，故该房屋应认定为原告与被告仇某的夫妻共同财产。庭审中，被告仇某关于本案讼争房屋不属于夫妻共同财产的抗辩理由，没有证据证明，不予采纳。
被告仇某与被告孟某、关某签订的房屋买卖协议书系双方当事人真实意思表示，被告孟某、关某在与被告仇某缔约时，因本案讼争的房屋所有权登记在被告仇某名下，且被告仇某伪造了财产共有人同意出卖共有财产的假象并作虚假陈述，故被告孟某、关某作为合同相对人。根据不动产物权的公示公信原则及交易习惯，有理由相信被告仇某有权处理该财产，被告仇某的处分构成了表见代理行为。被告孟某、关某在房屋买卖合同成立后，已支付了合理的对价，被告仇某已将买卖标的物交付，并完成了买卖标的物所有权的转移，交易双方的权利、义务已经全面履行。为维护交易的安全与稳定，被告孟某、关某作为善意第三人，其与被告仇某之间约定的买卖协议不违背法律及行政法规的强制性规定，应认定为有效。被告仇某与被告孟某、关某于2005年5月签订的并向房地产管理机关备案的买卖协议属规避法律的行为应承担相应的行政责任，故本案讼争房屋的实际交易价格应认定为6.1万元综上，原告要求确认被告之间的买卖合同无效，并由被告孟某、关某返还房屋、赔偿损失的请求，缺乏法律规定，无法支持。对于被告仇某擅自出卖夫妻共同财产对原告所造成的损失，因与本案不是同一请求权基础，对此原告应另行主张权利。庭审中，被告孟某、关某关于其为善意、有偿购买讼争房屋，买卖行为应认定为有效的抗辩理由，有合法依据，予以采纳。
据此，法院依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条，最高人民法院《关于适用(中华人民共和国婚姻法)若干问题的解释(二)》第十九条的规定，判决驳回原告崔某要求确认被告仇某、孟某、关某的买卖合同无效并由被告孟某、关某返还房屋，赔偿损失的诉讼请求。
案例二：妻子擅自将房屋处分给女儿，丈夫维权法院依法支持②
案情简介
原告(被上诉人)：史某某
被告(被上诉人)：沈某某
被告(上诉人)：吴某某
史某某与沈某某系再婚夫妻，吴某某系沈某某与前夫之女。2002年2月22 日，史某某与沈某某登记结婚。2002年3月1日，沈某某与案外人签订《上海市商品房出售合同》，以人民币(以下币种除特别指出均为人民币)567243元向案外人购买位于本市胶州路1216弄某号701室房屋。副后，沈某某取得产权证。2005 年3 月，在史某某不知情的情况下，沈某某作为出卖人，吴某某作为买受人签订《上海市房地产买卖合同》，约定吴某某以28万元的价款购买系争房屋95%的份额。同年3 月，沈某某、吴某某取得产权证，其中记载:权利人为沈某某和吴某某，产权分别为5%和95%。2008 年，史某某发现由沈某某保管的房屋产权证，得知上述产权变更情况，即表示不满，并要求恢复原状。经多次协商，均未果，于2009 年9 月诉至法院。
另查明，2002 年3 月，沈某某为购买系争房屋，曾与中国建设银行上海市分行签订《个人住房抵押借款合同》，约定以系争房屋为抵押物向该行借款20 万元，其中第四十四条注明:该抵押物共有人为史某某。2004 年，沈某某经与史某某商量提前清偿了上述贷款。
关于沈某某辩称的其出售婚前所有的位于本市巨鹿路820弄某号301室房屋的买卖合同，签订于2002年6月30日，其中约定:房价款为20万元，买受人陆某某付款方式为2002年6月30日支付15万元，同年7月31日支付5万元。
各方观点
原告史某某观点：购买系争房屋款项包括史某某出资20万元左右(其中含2万美金折合人民币16-17万元、2-3万元的储蓄)、20万元的抵押贷款以及沈某某的出资。吴某某和沈某某虽主张其对系争房屋出过资，但根据法律规定，夫妻关系存续期间取得的财产除非有特别约定，应为夫妻共同财产即使系争房屋产权人原来登记为沈某某一人，也是如此。请求法院判令:沈某某、吴某某就本市胶州路1216弄某号701室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，房屋产权登记恢复原状;沈某某、吴某某协助史某某办理产权变更登记手续。
被告吴某某观点：.本案应根据具体出资情况来判定房屋产权归属，购买系争房屋时沈某某使用了其与吴某某共有的巨鹿路房屋售房款(巨鹿路房屋原是沈某某承租的公房，后来在2000年买下，产证记载产权人为沈某某，但吴某某当时并未明示放弃对该房屋的权利)，却未在购入系争房屋时将吴某某列为共有人，所以才发生了之后的房屋买卖行为;2.购买系争房屋款项来源包括，15万元的巨鹿路房屋价款、20万余元的股票抛售款、20万元的抵押贷款以及沈某某的积蓄;3.出售巨鹿路房屋所得除房价款20万元外，还有装修款2万元，其中买受人陆某某在2002年2月交付了15万元，在同年7月29日支付了7万元;4.建设银行要求史某某在抵押物共有人处签名只是为了规避风险。对上述主张，吴某某提供了沈某某书写的收到巨鹿路房款15万元的收条(落款时间为2002年6月30日)、收到房款5万元及装修补偿款2万元的收条(落款时间为2002年7月29日)、陆某某关于交易付款过程的证明、个人房屋出售发票、工行担保借款合同样本、往来信件等为证;证人陆某某到庭作证，并提供单户资金对账单、现金取款凭证等为证。
被告沈某某观点：同意吴某某的意见，认为史某某婚后收入有限，系争房屋的贷款是沈某某还的，就其主张，沈某某提供了旧贷款历史明细查询单。史某某的工资卡、沈某某的工资明细表、个人经济收入证明、同事证明、巨鹿路房屋本户人员情况表以及相关买卖合同(其中吴某某作为已购公房参加房改购房时的同住成年人在附件中签名)等为证。此外，对吴某某以及证人陆某某提供的证据予以认可。
法院观点
一审法院：本案争议的焦点在于史某某是否为本案系争房屋的共有人及沈某某、吴某某之间的买卖行为是否善意。根据法院查明的事实，沈某某购买系争房屋发生于与史某某结婚之后，产权登记虽记载为沈某某，但依照相关法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得财产，除特别约定之外均归夫妻共同所有。本案中，史某某与沈某某对婚后购买的系争房屋产权并未特别约定归沈某某一人所有，故系争房屋应为史某某与沈某某共同共有。在此情况下，沈某某未经史某某同意与吴某某答订《上海市房地产买卖合同》，擅自处理夫妻共有的重大财产，是一种侵犯史某某物权的违法行为，应当承担相应法律责任。且从沈某某买卖系争房屋时签订的《个人住房抵押借款合同》中的内容来看，沈某某明知史某某对系争房屋的共有权利情况。故沈某某的房屋买卖行为并非善意。吴某某作为沈某某的女儿，知道或者应当知道系争房屋是在沈某某与史某某婚姻存续期间所购买的财产，在不清楚、不了解史某某的意愿下购人房产95%的产权，其房屋买卖行为亦非善意，故史某某要求确定沈某某、吴某某签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求依法有据，法院予以支持。至于沈某某认为系争房屋是其个人出资购买故产权应归其一人所有的意见，未提供相应确凿证据，法院不予采纳。基于上述理由，吴某某辩称其与沈某某就系争房屋的买卖行为合法有效的意见，缺乏事实及法律上的依据，法院不予采纳。合同被确认无效则自始无效，双方应返还各自所得，恢复无效行为产生前的状况。故本案中，系争房屋产权登记人应恢复至沈某某名下，原吴某某支付的28万元房款，应由沈某某予以返还。至于史某某的第二项诉请，其实质应当是史某某为了对房屋买卖被确认无效后恢复原状有一个明确时限。为减少讼累，法院直接予以判明。
据此，法院判决：一、沈某某与吴某某于2005年就本市胶州路某弄某号701室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，该房屋产权恢复至产权登记为沈某某名下;二、沈某某与吴某某应于判决生效之日起十日内前往相关部门办理上述产权变更的相关手续;三、沈某某应于判决生效之日起十日内返还吴某某房款28万元。
二审法院：系争房屋为史某某和沈某某婚后购买，并在婚姻关系存续期间还贷，对此双方并无异议。吴某某和沈某某主张购买系争房屋均由母女出资并使用了巨鹿路房屋出售款，史某某并未出资等，但夫妻在婚姻关系存续期间所得财产包括工资收入、所购房屋等，除特别约定外均归夫妻共同所有，沈某某亦承认其与史某某对系争房屋归属无特别约定，故原审法院依法认定系争房屋为史某某和沈某某共同共有是正确的。沈某某未经史某某同意，与吴某某签订《上海市房地产买卖合同》属擅自处分夫妻共有财产，史某某对此行为不予追认，应为无效。虽系争房屋产权已作变更，但沈某某明知史某某系共有人，吴某某作为女儿亦知晓或应知晓该情况，两人仍签订前述合同，并非善意，故原审法院判决支持史某某主张该合同无效等诉请并无不当，吴某某的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。
律师点评
夫妻间的感情一旦面临破裂，所带来的结果不仅仅是婚姻的解体，还有家庭财产的重新分配。如今，随着房价的高涨，房屋已经成为了家庭财产中最重要的财产，直面离婚的夫妻在面对着感情与理性的双重考量时，往往都会出于对将来生活的考虑而希望能够尽可能多地保护自己的财产不被分割。在此情况下，一方就产生了擅自处分房屋的动机。从目前的司法实践来看，一方擅自处分房屋的行为定性不可一概而论，还是要考虑房屋的买受方是否是具有善意的第三人。
这是因为在审判实践中，会引起夫妻与第三方之间买卖合同纠纷的案件。一般以以下两种情况较为常见:第一种情况是，夫妻一方将房产出售给第三方，但是由于房价上涨，夫妻串通以一方不知情为由，要求法院认定该买卖合同无效;第二种情况是，夫妻之间产生矛盾，一方擅自将自己名下房屋出售给第三方，配偶方以一方处理财产未经其同意为由，要求法院认定该买卖合同无效。不管属于何种情况，从这三方关系来看，配偶双方系房屋共有人之间的物权关系，而买卖合同签订的双方则是合同締约人之间的债的关系。再进一步来说，实际上是《婚姻法》中所规定的夫妻间家事代理权与《合同法》中所规定的有权处分人的追认权的冲突。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定:“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”《婚姻法司法解释(一)》第十七条对此作了进一步明确。但同时，《合同法》将无权处分合同规定为效力待定合同，即除非无权处分人获得了完全的处分权，或者经有权处分人事后追认，否则合同无效，合同相对方无权请求无权处分人继续履行合同。而从目前的审判实践来看，法院在处理大量的该类型案件时，各地法院已经形成了较为统一的审判思路，即以是否构成善意取得作为区分房屋买卖合同是否有效的关键。
一、法院审理思路的法律分析
第一，有明确的法律根据。我国《物权法》第一百零六条第一、二款规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的。原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十九条规定:"在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意，有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该司法解释规定了善意取得制度的适用，针对的是共同共有财产，其内容的外延应理解为包含共同共有的房产。
第二，兼顾了其他共有人的利益。如果完全从共同共有人的共同利益出发，依出让人无权处分而确认该处分行为无效，有可能损害善意取得人的合法权益。反之，如果完全从交易安全和社会秩序出发，依物权公示原则而确认买卖关系有效，就使共同共有人的权利无法得到切实的保障，则完全牺牲了共同共有人的利益，有损于民法权利本位的立场。共同共有的效力之一，就是限制共同共有人对共同共有财产的处分权，既不能处分全体共同共有财产而使共同共有关系消灭，也不能由个别共同共有人擅自处分部分共有物。因此，《物权法》第一百零六条对善意取得设置了严格的条件，既保护了善意取得人的合法权益，又兼顾到共同共有人的利益。
第三，从社会效益的角度，若判令买卖无效，一则势必发生返还财产的后果，造成法律关系再次调整，打破已形成的稳定交易关系，并产生财产的耗费;二则导致人们对房产交易安全产生疑虑，不利于维护动态交易安全。采取折衷主义立场，既能维护共同共有人的利益，又能维护交易规则和交易秩序，兼顾交易的静态安全和动态安全，保护善意买受人的合法权益，最为可取。在确认部分共同共有人未经全体共有人一致同意而擅自处分共有财产后，一般应认定无效的一般原则的基础上，确认对善意买受人亦予以法律保护的立场，具有重要的实践意义。
二、善意取得制度的适用条件
法院在审理夫妻一方滥用家事代理权处理夫妻共同财产的案件中，运用善意取得制度，的确可以避免夫妻恶意串通，损害买受方利益。但是，在共同共有中运用善意取得制度，是以牺牲其他共有人的利益来达到保护善意受让人的利益的目的，因而在具体适用中，必须严格按照其构成要件的要求来适用。结合我国《物权法》第一百零六条规定，共有房产适用善意取得制度应当具备以下条件:
第一，部分共有人实施了无权处分的行为。这是善意取得制度的前提让与人没有处分房产的权利。如果让与人享有处分房产的权利，如该房屋系夫妻一方的婚前个人财产，就不存在善意取得适用问题。房产的部分共同共有人或按份共有人在不享有完全处分权并实际占有或控制房产的情况下对全部房产行使了处分权，才有善意取得制度适用的可能性。同时，有的观点还认为，适用善意取得时，让与人须为房产的占有人，只有房产的占有人才有可能将占有的房产转移于第三人。笔者对此持不同观点，若房屋对外租赁，房屋的实际占有人是租客，但是不影响让与人取得买受人的信任，也不影响让与人实施无权处分的行为。
第二，第三人(买受人)善意且无过失。根据善意取得制度，取得财产的第三人在取得财产时应为善意，如果让与人为善意，而受让人为恶意，则不适用这一制度。善意是相对于恶意而言的，善意是指不知情，即不知或不应知道让与人转让财产时，没有处分该项财产的权限。由于善意只是受让人取得财产时的一种心理状态，这种状况很难为局外人得知。因此，确定受让人是否具有善意，应考虑当事人从事交易时的客观情况。如果根据受让财产的性质、有偿或无偿、价格的高低、让与人的状况以及受让人的经验等可以知道转让人无权转让，则不能认为受让人具有善意。
还有一个问题需要强调，就是善意的时间界限。《物权法》第一百零六条对此的表述为“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”。从文字表达来看，“受让”一词是指接受物的所有权转让。因此，应当以房产变更登记时为善意与否的时间界限，在此之后第三人知道或应当知道房产的性质或其他共有人不同意出卖对善意的构成不产生法律上的影响。但是在审判实践中，许多法院的观点是，买受方是否善意应以签订合同时为界限。笔者认为，法院的这种审判实践经验并不严谨，善意的时间界限应为取得房产所有权时。
第三，第三人支付了相应对价。善意取得制度是为了保护交易安全而设定的。因而只有在受让人与让与人之间存在交易行为时，法律才有保护的必要，也才存在善意取得的问题。因此受让人取得的房产必须是通过买卖、交易、债务清偿、出资等具有交换性质的法律行为实现。如果通过继承、馈赠等行为取得房产的，则不能产生善意取得的效力。
这里存在的问题是，什么样的价格才是合理对价?根据审判实践经验来看，法院对于合理对价的判断，是以出售的时间点房屋的价格作为参照标准。若订立的买卖合同中约定的房屋价值不低于参照标准的80%，则一般被认为是一个合理的价值。那么如果合同中约定的价值过高，是否是一个合理的对价呢?笔者认为，在善意取得中所规定的合理对价是基于保护共有人权利的角度去规定的，若合同中约定的价值远高于当时房屋的均价，则房屋共有人的权利很难说遭受了损失，因此合同中约定价值过高，一般在审判实践中不作为非合理对价来对待。
第四，房产已作产权变更登记。房产变更登记是房产转移的必备条件，作为房产买卖合同的出让方其履行义务完毕的标志除交付房屋外也包括协助完成房产变更登记手续。未具备房产变更登记的要件为不动产交易行为未完成，第三人未取得房屋所有权，若系善意无过失且支付了相应对价，因未“取得”，则不发生适用善意取得的问题。这里的登记相当于动产的交付。但是在上海等地法院的审判实践中，对于该条件把握的不是非常严格。
三、配偶一方转移夫妻共同财产的预防与救济
(一)将房星权利人登记为夫妻双方
配偶一方擅自转让共同房屋的案件多发生于房屋登记在夫妻一人名下的情形。因为权利人若只登记为夫妻一人的话，房屋登记的权利人就可以以房屋权利人的身份与他人订立合同，且买受方也基于对房地产登记薄上的登记信赖，认可出让人是具有完全的处分权利而成为善意的买受人。但如果房屋登记在双方名下，买受方基于自身的注意义务，应当去了解出让双方是否具有出售房屋的意思表示，如果买受人未经了解就签订了房屋买卖合同，则很难认定其是善意的。
(二)进行异议登记
若配偶双方关系发生恶化，为防止一方恶意转移财产，可以向房地产交易中心申请对该房产进行异议登记。异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，因此异议登记后第三人不得主张基于登记而产生的公信力。《物权法》第十九条第二款规定:“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。"
但是异议登记有缺陷，为了避免不动产物权的效力因异议登记而长期处于不稳定，法律要求申请异议登记人在异议登记之日起15日内起诉，不起诉的，则异议登记失效。
(三)未登记为房屋权利人一方向法院提起共有物确认之诉
未登记为房屋权利人的一方还可以向法院提起共有物确认之诉，要求将自己列为房屋共有人。夫妻间的确权之诉在审判实践中存在着不同意见，第一种意见认为夫妻本身就是当然的婚后取得财产的权利人之一，夫妻要求确认共有财产属于浪费诉讼资源，应当驳回当事人的诉讼请求。第二种意见认为，夫妻之间可以存在多种财产共有形式，因此夫妻婚后取得财产并非当然的夫妻共同财产，法律上也没有排斥夫妻一方作为共有权利人主张共有权利，因此，应按照一般共有纠纷对待处理。现多数法院取第二种审判意见。
(四)一方擅自出售共有房屋的救济
对于一方擅自出售共有房屋且法院判决认为该转让有效的情况，配偶一方可以通过以下两种方式进行救济:
第一种是在婚姻关系存续期间提出分割。根据《婚姻法司法解释(三)》第四条的规定，一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的，另一方可主张分割财产。该规定赋予了一方当事人在房产被转移后，可以立刻启动夫妻关系存续期间的财产分割。这样可以将当事人的财产损失风险降到最低
第二种是在离婚诉讼中提出分割。不管财产形式如何变化，该财产仍旧属于夫妻共同财产。在双方高婚诉讼中，可以就该售房款除去正常消耗后，进行分割。在分割时，可以根据《婚烟法》第四十七条的规定，要求法院对于私自变卖财产的一方予以少分或不分处理。
专家观点
家庭日常事务的范围又当如何界定?依史尚宽先生的观点，它包括未成熟子女及夫妻生活方面必要的一切事项，一家之食物、光热、衣着等物之购买，保健、正当娱乐、医疗、子女教养之开支，家具及日常用品之购置，女仆、家庭教师之雇用，亲友之馈赠，报纸杂志之订购等。从英国因同居关系而构成的代理看，其范围是这样规定的:妻子购买的商品或要求提供的服务从性质上看是生活必需的，而不是奢侈品;从数量上看是在一定限度之内。如果妻子的行为超出了这些限制，则丈夫不对第三人负责。
笔者认为，日常家事的范围应当包括家庭生活所必要的一切事务，该事务的范围主要以家庭生活开支的形式表现出来。家庭生活开支是为维持家庭生活正常进行及进一步提高生活水平所需的费用，是经常的和重要的日常夫妻共同财产开支，其外延也是相当宽广的，它涵盖了必要的日用品的购买、医疗和医药服务、合理的保健与锻练、文化消费与娱乐、子女教育以及家庭用工的雇佣等决定家庭共同生活必要的一切事务，其范围主要包括:(1)维持共同生活的费用;(2)抚育子女的费用;(3)家庭成员所需的医疗费用;(4)其他日常生活所需的费用。
当然，日常家事代理权的范围也具有一定灵活性，因人因事都可以有所变化，它会因婚姻当事人的社会地位、资产、职业、收入等的不同，而使其范围也略有不同;同时，婚姻生活地的传统和风俗习惯对家事的范围也有影响;还有，在紧急情形下，日常家事的范围可以较通常情形下适度大些。
但是，下列事务不属于家事代理的范围:处分不动产;处分具有重大价值的财产;处分与婚姻当事人一方人身有密切联系的事务，如领取劳动报酬、放弃继承。
——载自童玉海:“论夫妻间的家事代理权”，载《法律适用》2007 年第4 期。
①审理法院:吉林省古林市昌色区人民法院(2006)西民二初字第43 号利决书。②，审理法院:一审法院，上海市普陀区人民法院(2009)普民工(民)和字第 2693 号民事判决书;二审法院，上海市第二中级人民法院(2010)沪二中民二(民)终字第 1067 号判决书。
法条链接
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有:
(一)工资、奖金;
(二)生产、经营的收益;
(三)知识产权的收益;
(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
第十九条 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财以及婚前财归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。《中华人民共和国合同法》
第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第五十一条 无处分的人处分人财，经权人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国物权法》
第一百零六条 无分人将不动或动转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一) 受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)》
第十七条 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为:
(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要面处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《最高人民法院关于适用(中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二))
第十九条 一方婚承婚后共同财购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产
《江苏省高级人民法院民一庭婚姻家庭案件疑难问题法律适用研讨会综述》
六、关于夫妻双方对共同财产的平等处理权
《婚姻法》第十七条第二款规定:夫妻对共同财产有平等处理权。《解释》第十七条对此作了进一步明确。因日常生活需要面处理夫妻共同财产的任何一方均有决定权，这是一种当然代理权，第三人可以将此认定为夫妻双方共同意思表示;对于非因日常生活需要对夫妻共同财产所作出的重要处理决定，双方须在平等协商的基础上，取得一致意见。除非他人有理由相信是夫妻共同意思表示，否则该行为是无效的。但是实践中遇到这样的问题:夫妻双方共有的房屋，只登记于一方名下，登记一方未经另一方同意将房屋出售与第三人，夫妻另一方起诉要求确认房屋买卖合同无效。该房屋买卖合同效力如何认定，与会代表形成两种观点:
一种观点认为，房屋虽然只登记于一方名下，但属于夫妻共同财产。夫妻双方对共同财产享有平等处理权，一方当事人未经另一方同意，擅自处分房屋，属于无权处分，另一方不予追认的，房屋买卖合同无效。
另一种观点认为，从物权理论角度出发，买受人没有审查出让人是否结婚、房屋是否为夫妻共同财产的义务，依照所有权登记的公示公信力，第三人有理由相信权属证书登记人有权处分房屋，且从保护交易安全出发，亦应当认定房屋买卖合同有效。如果第三人已取得物权，应予保护;如果第三人未取得物权，可向出售人主张违约赔偿。
还有一种观点认为，如果夫妻双方仅此一套房屋且用于居住，应认定合同无效。如非此种情形，同意第二种意见。
《江苏省高级人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》及司法解释若干问题的讨论纪要》
十六、【关于夫妻双方对共同财产平等处理权问题】
夫妻双方共有的房屋，只登记于一方名下，登记一方未经另一方同意将房屋出售与第三人，另一方提出异议的，该房屋买卖合同的效力如何认定有两种意见:
一种意见认为，房屋虽然只登记于一方名下，但属于夫妻共同财产。夫妻双方对共同财产享有平等处理权，一方当事人未经另一方同意，擅自处分房屋的，属于无权处分行为，另一方不予追认的，房屋买卖合同无效。
另一种意见认为，从物权理论角度出发，买受人没有义务审查出卖人是否结婚、房屋是否为夫妻共同财产。依照不动产登记的公示公信力，如第三人有理由相信登记人有权处分房屋的，从保护交易安全出发，应当认定房屋买卖合同有效。如果第三人已取得物权，应予保护;如果第三人未取得物权的，可向出卖人主张违约赔偿。
